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多城加推第五批供地 “兩集中”轉(zhuǎn)向因城施策
來源： 鳳凰網(wǎng)作者：時間： 2022-11-23
截至11月22日，22個集中供地城市今年的第三批土拍進入尾聲，18個城市共計完成352宗土地出讓，涉及4692億元出讓金；同期，有多個城市的第四批集中供地工作已經(jīng)展開，第五批、第六批集中供地亦在規(guī)劃中。
今年以來，部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前已有無錫、蘇州、南京、北京、杭州、成都、廣州、天津、深圳、上海、武漢等11個城市發(fā)布了第四批集中供地公告，另有廈門、濟南、青島、重慶明確全年供地將分四個批次進行，其中無錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍。
而南京、武漢、蘇州、無錫已經(jīng)進入第五批集中供地周期，武漢更是透露全年集中供地將會達到六個批次。
根據(jù)2021年初推出的“兩集中”供地政策，22個重點城市全年集中供地不應(yīng)超過3次，彼時，該政策是為降低市場熱度、抑制高企的地價。鑒于當(dāng)前大環(huán)境已有改變，土地市場低溫運行，企業(yè)拿地愈發(fā)審慎，城投托底亦被限制，“兩集中”需要解決的矛盾已不再突出。
受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩集中”供地政策是出于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的初衷，多地根據(jù)實際情況，階段性適當(dāng)調(diào)整供地節(jié)奏是必要舉措，因地制宜、因城施策，以更加靈活的供應(yīng)方式穩(wěn)定市場，促進樓市良性循環(huán)。
多批次供應(yīng)的嘗試
11月21日，南京發(fā)布了今年第五批集中供地公告，共推出各類用地15宗，起始價總額約為56.35億元。而無錫、蘇州、武漢已在更早之前公布了五批次集中供地計劃，其中，武漢市土地交易中心表示，后續(xù)還將適時發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。
雖然多個城市增加了供地批次，但常態(tài)化供地模式并沒有明確回歸。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示：“多次少量供地方式可以起到積極的調(diào)動作用，而集中供地是一種長期導(dǎo)向，短期之內(nèi)推翻（兩集中）并不現(xiàn)實。”
與此同時，已經(jīng)有城市開始進行土地常態(tài)化推介。今年9月底，長沙市土地推介平臺——長沙供地云通知顯示，該平臺對地塊推介方式進行了調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。
通知稱，為適應(yīng)長沙市土地招商工作需要，切實為市場主體提供及時便捷的信息服務(wù)，長沙供地云平臺對地塊推介方式進行了上述調(diào)整。長沙市計劃供應(yīng)土地基本達到供應(yīng)條件后，供地云平臺實時進行線上推介，平臺將顯示地塊推介更新日期，直至地塊完成掛牌交易。
10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。
有業(yè)內(nèi)人士戲稱南昌“發(fā)出了退群申請”，但值得注意的是，南昌本身并不在實施“兩集中”供地政策的22個重點城市范圍內(nèi)，屬于自發(fā)加入“兩集中”供地隊伍的城市。
南昌此舉或與當(dāng)?shù)乩涞耐恋厥袌鲇嘘P(guān)。據(jù)中指研究院監(jiān)測，10月11日，南昌完成今年第三批次集中供地，22宗涉宅用地有12宗流拍，流拍率為55%，另有5宗地塊底價成交；今年首批和第二批集中供地中，南昌的土地市場表現(xiàn)也相對平淡，地方國企托底拿地現(xiàn)象也比較明顯。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，土地市場形勢低迷時，容易形成地價和房價的負(fù)反饋循環(huán)，也不利于樓市的健康發(fā)展，階段性調(diào)整集中供地是必要的，但這不意味著就要退出集中供地機制。
“兩集中”供地的使命
回溯“兩集中”供地出臺的背景，2021年年初，樓市一片火熱，各地的土拍市場上，“地王”層出不窮，地價超過周邊房價、“面粉貴過面包”的情形也時有出現(xiàn)。
2021年2月，按照自然資源部的要求，重點城市將改變原有的分散式供地模式，要對住宅用地集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次。自然資源部還要求重點城市增加住宅用地供應(yīng)，充分披露住宅用地供應(yīng)信息。
實施“兩集中”土地出讓制度的有22 個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等。除22城外，徐州、西安、南昌、金華、溫州等城市后續(xù)也自發(fā)加入了“兩集中”供地的隊伍。
按照監(jiān)管部門的說法，實施“兩集中”的目的，是為減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭。
在實際操作中，短期內(nèi)多宗土地高額的保證金、土地出讓金等代價，確實對房企的拿地行為產(chǎn)生了一定限制。但在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)模式助推下，“兩集中”之后，土地市場的火熱并未明顯熄滅。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，2021年首批集中供地，熱點城市雖然拍地規(guī)則較為嚴(yán)格，但熱點城市如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競自持成交，占首批集中供地成交數(shù)量的72%，自持比例最高達40%，且有一宗地進行了138輪的拍地對決，可見競爭之激烈；北京30宗有10宗地進入報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，溢價率達25.1％。
面對激烈的土拍競爭，為了維持規(guī)模增長、穩(wěn)定市占率，部分房企甚至在熱門城市的熱點地塊“舍利求地”。
真正的轉(zhuǎn)折點產(chǎn)生于2021年年中，“三道紅線”、“貸款集中度管理”等措施的綜合作用，有效抑制了地產(chǎn)高杠桿擴張的模式，信貸收縮影響供需兩端，房地產(chǎn)市場開始顯著降溫。
2022年以來，房地產(chǎn)市場繼續(xù)低溫運行，樓市成交規(guī)模下行，部分房企信用事件開始出現(xiàn)，土地市場隨之低迷，地方國資成為拿地主力。
調(diào)整供地節(jié)奏的邏輯
在市場下行、企業(yè)拿地意愿較低的情況下，土地供應(yīng)普遍縮量。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至10月末，22城供地計劃完成率整體不足五成，其中長春、重慶不足三成，多個城市的推地信心不足。
而成交方面，整體表現(xiàn)趨冷，底價成交成為主流。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年集中供地的底價成交占比愈加明顯，一、二、三批次分別為61%、69%和79%。
截至11月22日，完成第四批集中供地的三個城市（無錫、蘇州、南京），底價成交率更是達到了100%。溢價成交率則一路走低，前三個批次分別為39%、31%和21%。