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這一輪地王，一場“陽謀”
來源： 鳳凰網(wǎng)作者：時(shí)間： 2025-04-03
2025年的一季度，久違的“地王潮”（高溢價(jià)率、高單價(jià)）又來了！
核心城市的土地市場，上演了一場令人眼花繚亂的“價(jià)格競賽”：
相比上一輪地王（2016年），這一輪地王有幾個(gè)特點(diǎn)：
最大的特點(diǎn)就是，它不是由“杠桿驅(qū)動(dòng)”的。2016年那一輪地王，“名股實(shí)債”的加杠桿很明顯，所以拿地的企業(yè)很任性，敢于拿樓面價(jià)超出房價(jià)的地塊，因?yàn)檫@是高風(fēng)險(xiǎn)投資，錢是借來的，老板不用擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
拿地房企比較集中，主要是由少數(shù)國企、央企驅(qū)動(dòng)，顯然有“止跌回穩(wěn)”的擔(dān)當(dāng)意味在里面。如果說上一輪地王是地產(chǎn)無序的市場化、金融屬性泛化導(dǎo)致的，那么這一輪地王可能有“強(qiáng)意志”在其中。
綠城是最顯著的印記。注意的是，綠城這家民企，拿了4宗高溢價(jià)地塊。大家如果參觀華東地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，凡是高端改善、“好房子”項(xiàng)目，大概率會(huì)看到綠城的項(xiàng)目。這與2026年那一輪民企拿地不同。改善時(shí)代到來，產(chǎn)品力當(dāng)?shù)?，而綠城的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。
大部分地塊，并未出現(xiàn)面粉貴過面包的現(xiàn)象。上一輪地王，房企之所以敢拿超出房價(jià)的地塊，就在于其基于未來上漲后房價(jià)而測算拿地價(jià)格。
地塊都不大，未出現(xiàn)“百億地王”。顯然是要快速開發(fā)和銷售，而非屯著，也非單純作為融資工具。
“地王”現(xiàn)象開始向非熱點(diǎn)二線城市（比如天津、沈陽、鄭州）蔓延。
最后，地王主要誕生在城市中心區(qū)，或最核心區(qū)（比如北京海淀、上海靜安、廣州珠江新城）。
對(duì)于“地王”或高價(jià)地的出現(xiàn)，政策端扶持是直接原因：
比如，去年以來各地取消土地限價(jià)（包括不限溢價(jià)率），恢復(fù)“價(jià)高者得”；
比如，各地取消競配建、競自持，取消“90/70”，地價(jià)就上去了；
比如，很多城市開啟“降容（容積率）行動(dòng)”。3月份，300城新增供地平均容積率僅為1.98，連續(xù)8個(gè)月低于2.0；
比如，目前已有12個(gè)省市明確表態(tài)，將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造“好房子”。另外，很多城市出臺(tái)新規(guī)，支持建造新一代住宅，并在公攤計(jì)算、計(jì)容方面提供支持。
同時(shí)，出于土地財(cái)政的考慮，也要迎合開發(fā)商拿地的策略（聚焦核心城市、聚焦核心區(qū)域），地方政府供地從外圍為主，轉(zhuǎn)到中心區(qū)為主。以廣州為例，2020年外圍（增城、南沙、白云和番禺）供地占比高達(dá)70%，到2024年，反過來了，中心區(qū)和近郊（主要是黃埔、番禺）供地達(dá)到62%。
而且，很多城市都把“壓箱底”的好地快拿出來，比如廣州天河金融城、深圳南山深圳灣、上海靜安區(qū)、北京海淀區(qū)、天津和平區(qū)、杭州錢塘江等，這些區(qū)域多年不供地，近期也有地塊放出來。
所以，為啥京滬會(huì)誕生樓面價(jià)“10萬+”的地王，杭州誕生“8萬+”的地王，這就是地段的威力。當(dāng)然，好地塊抬升了地價(jià)水平，也有利于穩(wěn)定新房價(jià)格和市場預(yù)期，這也是供地的考慮。
需要注意的是，高價(jià)地也是改善需求爆發(fā)式增長，催生出來的！
2023年，國家做出的住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的判斷，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：意味著由城鎮(zhèn)化、市場化等驅(qū)動(dòng)的拍浪式購房行為一去不復(fù)返，意味著“漲價(jià)預(yù)期”驅(qū)動(dòng)的無差異式購房一去不復(fù)返，也意味著房子從“資產(chǎn)溢價(jià)”的神壇上下來，回歸到一般消費(fèi)品、回歸到大宗消費(fèi)品。
當(dāng)房子成為消費(fèi)品了，居民就開始關(guān)注居住屬性了，用通俗的語言講，就是居住的體驗(yàn)感好不好。
但這時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)體驗(yàn)感好的房子，還真不多！
羅嗦幾句，我們大規(guī)模建房的時(shí)代有三段：
一是，福利分房時(shí)代（1998年之前），由于處在短缺時(shí)期，企業(yè)辦社會(huì)，但財(cái)政或單位實(shí)力不足，房子普遍戶型小，談不上設(shè)計(jì)理念。為了在單位空間做出最多的房子，就產(chǎn)生了現(xiàn)在無法理解的塔樓，即以電梯、樓梯為中心，各戶環(huán)繞布置，不和其他單元拼接，獨(dú)立成為一棟的！
二是，1998年房改-2015年高周轉(zhuǎn)之前。這一段時(shí)間房子的品質(zhì)還行，且主要位于城市中心區(qū)。但由于2006年之前商品房市場規(guī)模不大，而2006年即開始調(diào)控，典型如九部委發(fā)布的“90/70”政策。同時(shí)，這段時(shí)間是城鎮(zhèn)化最快的時(shí)期，調(diào)控政策整體偏緊，以增加住房供應(yīng)規(guī)模為主旋律，以滿足城市化、工業(yè)化過程中的剛需為主，對(duì)商品房的限制和枷鎖越來越多。
比如，競自持、競配建（保障房），以及愈演愈烈的開發(fā)商承擔(dān)公建配套，加上房屋設(shè)計(jì)理念更新快，這些房子現(xiàn)在來看，很難滿足改善型需求，最典型的就是，社區(qū)基本沒實(shí)現(xiàn)人車分流。
三是，2016-2021年的高周轉(zhuǎn)時(shí)期。這段時(shí)期房子偏離了居住屬性，金融和資產(chǎn)屬性突出的有點(diǎn)離譜。既然是金融品、資產(chǎn)品，那么大家就更聚焦在資產(chǎn)價(jià)格上，而不是居住品質(zhì)和體驗(yàn)上。
所以，這段時(shí)間的房子開始向外圍區(qū)域擴(kuò)張，配合著新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，跟著軌道交通走，規(guī)劃前景一流，動(dòng)輒引入世界500強(qiáng)，打造地域標(biāo)桿，配合著旺盛的投資需求，房價(jià)也水漲船高。
但是，很難談得上居住體驗(yàn)！
講了這么多，是想告訴大家，過去幾十年，盡管房子建設(shè)的很多，但是那是一個(gè)“關(guān)注物”甚過“關(guān)注人”的時(shí)代，當(dāng)居民開始關(guān)注居住屬性，開始改善住房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)市場上這樣的房子少。
通俗講，拿著錢買不到“好房子”！比如，你在北京四環(huán)內(nèi)、上海中內(nèi)環(huán)和內(nèi)環(huán)、深圳元關(guān)內(nèi)、廣州老六區(qū)，多數(shù)房子的樓齡都在20年以上，無電梯的占了50%以上，最多的戶型就是塔樓。
筆者認(rèn)識(shí)的幾個(gè)民企老板，打拼了一輩子，現(xiàn)在實(shí)體賺錢難了，想買個(gè)好房子養(yǎng)老，并留給后代，但繞了城市一大圈，發(fā)現(xiàn)真正滿足改善的房子并不多，戶型、配套、社區(qū)、服務(wù)等各方“均好”的房子更是屈指可數(shù)。特別是在城市中心區(qū)，遍布著大量的塔樓、樓梯樓、老舊小區(qū)。因此，就不難理解，為何中海等一眾開發(fā)商，開始聚焦“核心城市、核心區(qū)域”，打造改善盤。
當(dāng)中心區(qū)的改善型需求開始爆發(fā)，當(dāng)大量有“Old Money”的人愿意為高品質(zhì)住宅支付高溢價(jià)，當(dāng)?shù)胤秸疄榱送恋刎?cái)政，也為了穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)，完成止跌回穩(wěn)的KPI而拿出了“壓箱底”的好地塊，當(dāng)?shù)胤椒e極調(diào)整建筑設(shè)計(jì)新規(guī)，比如取消“90/70”、很大一塊不計(jì)容，這意味著什么？
對(duì)開發(fā)商來講，這就是“確定性的業(yè)績”！
只要是“真豪宅”，開發(fā)商確實(shí)在品質(zhì)、體驗(yàn)上做了“大手筆”的投入，購房者就愿意付出高溢價(jià)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年30個(gè)重點(diǎn)城市新房和二手房3000萬以上高端住宅分別成交4356套和1497套，分別增長65%和17%。
根據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，考慮土增稅的情況下，2024年四季度上海、廣州、杭州出讓地塊的利潤率在10%-30%。
由此，“單盤效應(yīng)”開始顯現(xiàn)！
即那種高品質(zhì)的項(xiàng)目，單個(gè)樓盤對(duì)開發(fā)商的利潤和業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯上升。比如，2024年中海在“北京、上海、深圳”分別實(shí)現(xiàn)銷售額439.1億、702億、267.1億，個(gè)個(gè)都是當(dāng)?shù)劁N冠。其中，上海、深圳、北京的四個(gè)樓盤就貢獻(xiàn)了915億的業(yè)績，占中海全年銷售的近1/3。
這里面的邏輯就是，改善型需求爆發(fā)了，但真正高溢價(jià)的項(xiàng)目，主要集中在少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)一二線城市。因?yàn)?，這些城市集中了一批購買力強(qiáng)勁的“Old Money”人群，他們?cè)敢鉃檎婧勒冻龈咭鐑r(jià)。由此，也刺激了開發(fā)商集中資金在少數(shù)高熱點(diǎn)城市拿地，以單盤簡約的方式，提高業(yè)績貢獻(xiàn)。
所以，2024年樓市一大奇觀，就是少數(shù)城市密集誕生了多個(gè)高總價(jià)的樓盤！
這產(chǎn)生了極大的示范效應(yīng)，既然單個(gè)樓盤可以貢獻(xiàn)很大一塊業(yè)績，干嘛要到處拓展項(xiàng)目呢！目前來看，這股“地王”的風(fēng)潮會(huì)向二線城市擴(kuò)展。因?yàn)?，各地都積極調(diào)整建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，放寬陽臺(tái)/停車位/公共空間計(jì)容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等等，必然也會(huì)激發(fā)本地的改善型需求。
不過，相比京滬深穗蓉杭等6個(gè)重點(diǎn)城市，其他二線城市本地“Old Money”的人群有限，支撐高房價(jià)的市場容量也有限。盡管改善型需求會(huì)爆發(fā)，一批改善型的“好房子”項(xiàng)目會(huì)受到市場歡迎（比如所謂“第四代住宅”），但誕生高溢價(jià)、高單價(jià)地塊的潛力不大，地王可能也僅是個(gè)案。
現(xiàn)在，需要深入理解“改善時(shí)代-高品質(zhì)-好房子-地王”這一新的樓市邏輯鏈條！
3月最后一天，國家發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》：將住宅層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺(tái)等臨空處欄桿高度；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)等等。
我們發(fā)現(xiàn)，這是樓市止跌回穩(wěn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)，轉(zhuǎn)向新模式的增量政策！
這幾年，為什么救市政策的有效期很短，甚至短命？
因?yàn)?，供求完全是錯(cuò)配的：舊模式下的供給VS新模式下的需求，這是錯(cuò)配的！先看供給端。大部分在售、在建、儲(chǔ)備土地等庫存（超過120億平米、去化周期超10年），還停留在舊模式主導(dǎo)期，表現(xiàn)為外圍供應(yīng)為主、規(guī)劃驅(qū)動(dòng)為主、中小戶型為主、解決舊問題（規(guī)模供給、剛需買房）為主。資產(chǎn)屬性下，這些庫存能賣掉（關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，不太關(guān)注體驗(yàn)，品質(zhì)有瑕疵）。
再看需求端。剛需開始轉(zhuǎn)向租賃和二手房了！
2024年廣州二手房交易占比達(dá)到59%，其中200萬以下總價(jià)的二手房占比達(dá)到56%，總價(jià)300萬以下的占比75%！但新房市場，200萬以下的僅占28%，300萬以下的僅為45%，而300萬以上占比55%。新房和二手房市場涇渭分明，二手房剛需主導(dǎo)。如果再考慮到，大量的年輕人租房，甚至家庭型租賃占比達(dá)到近30%，剛需和新房市場的賽道越來越拜拜了。
也就是，新房市場越來越成為改善型需求的天下了！
但問題是，新房的供給，還停留在舊模式，不符合改善型的需求！
這也是為何，新一輪救市，保項(xiàng)目、不保開發(fā)商。因?yàn)?，保?xiàng)目（已售未交付）是為了保護(hù)小業(yè)主的權(quán)益。而這里的項(xiàng)目，本質(zhì)上是舊模式下的產(chǎn)物。其未銷售、未開發(fā)的，必然要被淘汰掉。
當(dāng)剛需轉(zhuǎn)向二手房和租賃，新房的供給規(guī)模大，且停留在舊模式，這時(shí)救市刺激，特別是在需求端降門檻、降成本，比如將首付降至15%、利率從接近6%降至3%，激活的一定是二手房。
這就是為何，近年來二手房交易量占比不斷攀升！
但是，住房回歸居住屬性后，帶來的是資產(chǎn)屬性下的持有者拋售，二手房掛牌量屢屢創(chuàng)出新高。同時(shí)，由于不匹配改善時(shí)代主導(dǎo)的需求，新房也無法消化掉，加上保交付和債務(wù)硬約束，開發(fā)商資金鏈緊張，不得不降價(jià)出售。由此，救市效果有限，“止跌回穩(wěn)”難以實(shí)現(xiàn)的總根源。
進(jìn)一步，也就可以理解，“以舊換新”的效果為啥有限了。
回歸到正題，不管是取消“90/70”，調(diào)整住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（住宅3米層高、提高隔音降噪等），打造新一代住宅產(chǎn)品（比如大陽臺(tái)、大飄窗、大平層等，降低公攤、提高得房率），打造“好房子”等，都是為了讓新房供給能匹配改善型的需求，將新房導(dǎo)入產(chǎn)品升級(jí)的周期。
另外，大力推進(jìn)老舊小區(qū)建設(shè)、城市更新等等，將老舊小區(qū)改成“好房子”，也是為了這個(gè)目的。這樣做，就能給循環(huán)不暢、陷入陰跌的市場，注入新鮮的力量，讓市場再次循環(huán)起來。
循環(huán)，這是止跌回穩(wěn)的根本動(dòng)力。